ROI 8% From What ?

Assalamualaikum...

Perkara ni aku dah pernah tulis sebelum ni.. tapi bila aku cari2 balik dlm entri yg lepas2... tak jumpa pulak...

Disebabkan ramai yg dok tanya.... so.. aku buat la entri baru ni..

Ok.. Ramai yang dok kata... ROI 8%.... Rental return 8%....
8% daripada apa?....
Adakah dari harga pasaran?.. atau dari harga beli? atau dari perkiraan lain?
Bagi aku... ada 3 jenis...
1. Harga Pasaran
2. Harga Beli / Jualan
3. Jumlah Pinjaman

Kita buat 1 contoh...
Kondo Harta.
Harga pasaran : RM120k
Harga jualan : RM90k
Jumlah Pinjaman : RM108k ( 90% from Harga pasaran )
Bayaran bulanan : rm560 ( berdasarkan pinjaman rm108k ; 30thn ; BLR-1.6 )
Maintenance: rm60
Jadi bulanan : rm560 + rm60 = rm620.

Kita kira 8% pa utk ketiga3 jenis diatas..
1. Harga pasaran : 8% Rental = rm800 - rm620 = rm180 ( + cash )
2. Harga beli : 8% rental = rm600 - rm620 = -rm20 ( - cash )
3. Jumlah pinjaman : 8% rental = rm720 - rm620 = rm100 ( + cash )

Dari contoh di atas... korang bole pilih sendiri... Rental 8% tu drpd apa...

Dari pengalaman aku yg cetek ni... 1st.. aku akan cari yg kadar sewa 8% dari harga pasaran... dan semestinya agak susah untuk dapat rumah dalam kategori ni...

Kalo aku tak dapat dr kategori harga pasaran tu... aku akan amik perkiraan dr jumlah pinjaman...
dan kalo tak dapat juga.. baru aku pilih dari perkiraan harga beli..

Benda ni lebih kurang macam soalan dalam cerita Nujum Pak Belalang... iaitu soalan Tok Nujum Negeri Masai kepada Tok Nujum negeri Beringin rendang....
1 - banyak-banyak
2 - sikit-sikit
3 - jarang-jarang
4 - kadang -kadang

Apa-apa pon... perkiraan yang korang guna  atau bakal guna nanti akan mempengaruhi cash flow korang...

dan semestinya masih ada jalan untuk memanipulasi perkiraan2 di atas... yang akan aku sambung pada entri akan datang...

Sekian...

READ MORE - ROI 8% From What ?

Seminar Hartawan Hartanah

Assalamualaikum...

Akhirnya seminar hartawan hartanah langkah 2 selama 3 hari telah berjaya dilangsungkan.... walaupon pada jam2 terakhir.. ada masalah bekalan elektrik... seminar terus dilangsungkan juga... dalam keadaan yg agak gelap dan panas...

Terima kasih pada semua peserta dan tenaga2 kerja yg terlibat... komitmen anda semua amatlah dihargai...

Tidak lupa juga pada jemputan istimewa.. yang sudi memberikan tunjuk ajar dan berkongsi info2 yg sgt berguna..... yg dimulakan dgn Jutawan Pegang Hadis Nabi - Sdr Ali.... yang baru2 ni ceritanya masuk dalam tabloid Kosmo..... diikuti dengan seorang lagi Jutawan yg terkenal dgn rendah dirinya... Sdr Zaidi dr urusinsan.. berkongsi pasal pengurusan kewangan..... dan pd hari ketiganya... seorang blogger hartanah yang terkenal.. Sdr Meor a.k.a abangensem.... yg berkongsi pengalamannya lebih 10thn dlm bidang hartanah..

Gambar-gambar seluruh seminar dan peserta bole korang tengok kat Facebook aku... aku akan upload setelah seselai proses edit..

Sekian

READ MORE - Seminar Hartawan Hartanah

New LVR rule : Komen

Assalamualaikum...

Sejak dari semalam henpon aku asyik berbunyik je.... ramai yang dok tanya pasal rule baru untuk LVR ( MOF ). Hmm... ada diantaranya rasa kuciwa dgn rule baru ni... apatah lagi yang baru nak berjinak2 dgn property investment... dalam facebook pon.. ramai yg update status pasal rule ni..... tak terkecuali kelab2 pelaburan hartanah yang meminta para ahlinya 'cool down'..  huhu...

Apa2pon... kita kaji dulu rule ini secara detail.... ikutkan dalam berita... yang dinyatakan hanyalah LVR up to 70% only for 3rd residential prop onwards.... adakah melibatkan untuk semua nilai hartanah? sebab pernah dinyatakan sebelum ni... hanya untuk hartanah yg bernilai rm500k ke atas.....

Bagaimana pula jika berlakunya penjualan rumah pertama dan ke2.... adakah pembelian berikutnya dikira sebagai ke3? atau dikira pertama semula... sebab ada antara investor yang menggunakan teknik ini sbg pelaburan mereka.....

Jadi.. buat masa skrg... kita kaji dulu secara mendalam rule baru ni.... then baru kita aturkan semula strategi...

Pada dasarnya.. tujuan rule baru ni adalah untuk mengimbangi kenaikan nilai hartanah yg kini agak tinggi... yang disebabkan oleh permintaan tinggi dan spekulasi2 tentang sesetengah kawasan....

Dgn kemudahan sebelum ini.. iaitu 90% pinjaman... yang membuatkan ramai yang mampu mengeluarkan 10% deposit untuk memiliki rumah2 yg bertujuan untuk pelaburan atau duduk sendiri... itu belom lagi investor2 yg menggunakan teknik2 tertentu....

jadi dgn rule baru yg menghadkan 70% pinjaman sahaja ... membuatkan investor2 terpaksa menyediakan 30% deposit... yg pada aku sendiri sangat tinggi... bayangkan la.. kalo sebelum ni aku beli rumah rm100k... cuma keluar rm10k shj sbg deposit... kini aku kene keluarkan rm30k.... kalo ikut rules lama.. aku bole beli 3 buah rumah yg bernilai 100k setiap satu... itu baru rumah yang berharga rm100k... kalo rumah bernilai rm300k ( rumah teres)... tak ke kene sediakan rm90k deposit... huhuu...

Jadi dengan rule baru ni... hanya yg ada modal besar sahaja yang mampu meneruskan pelayaran... senang cerita... rule baru ni.. akan meng'karam'kan bot-bot kecil.... seperti aku ni... huhuhu...
Tapi harus diingat... masih ada peluang untuk bot-bot kecil meneruskan dayungan.... hehehe...

Dari segi nilai jualan hartanah pula... jika berlaku situasi seperti di atas.... pastinya.. permintaan akan berkurangan.. yang membuatkan seller2 tidak lagi meletakkan harga rumah pada nilai yang tinggi... seperti sekarang.. 
Dgn jumlah pembeli yg semakin sedikit... penjual2 terpaksa menawarkan harga yg terendah untuk memastikan rumah mereka terjual... jadi pembeli2 yg mempunyai modal besar boleh la tersenyum lebar...

Apa2pon... semua diatas hanyalah dr pandangan aku yg tidak seberapa ni aje... setiap orang mungkin mempunyai pandangan berbeza... sebab rule baru ni.. ada kebaikan dan kekurangannya...

Ambil masa untuk bertenang..  lihat dulu kesannya dalam masa terdekat ni... dan aturlah strategi masing2....

Untuk aku... aku akan teruskan dayungan sampan kecil aku ni....

nanti ada mood.. aku sambung lagi komen lagi...

Sekian.

p/s : Kalo korang nak kongsi pandangan.. nak luahkan perasaan... sila kan...

READ MORE - New LVR rule : Komen

 Assalamualaikum...

 

Semalam aku dah sms kepada korang pasal LVR ( MOF ) ni.... hari ni.. aku kasi petikan berita pasal rule baru tu...

Aku akan komen dalam entri seterusnya...

 

New rule to cool property speculation

 

Bank Negara Malaysia has put in place a rule that allows banks to lend only up to 70 per cent of the house value. The new mortgage lending rule, which applies only to borrowers taking up a third housing loan, is meant to curb excessive investment and speculative activity in urban areas.

"While Malaysia is not experiencing a general property price bubble, targeted pre-emptive measures are appropriate to moderate the increases in property prices that are evident in select locations, arising from purchases that are speculative in nature.

"This measure is expected to moderate excessive investment and speculative activity in the residential property market and to ensure affordability of homes for genuine house buyers," Bank Negara governor Tan Sri Dr Zeti Akhtar Aziz said in her keynote address at the Financial Industry Conference in Kuala Lumpur yesterday.

She gave the assurance that financing facilities for the purchase of first and second homes would not be affected and that borrowers would still be able to obtain financing for these at the current loan-to-value ratio (LVR) applied by individual banks, based on their internal credit policies.

The new rule takes effect immediately. Banks were previously not subjected to any curbs on mortgage lending.

The Association of Banks in Malaysia (ABM), whose members comprise the country's 23 commercial banks, supported Bank Negara's move, saying that it was "timely and pre-emptive".

"While the banking sector is wholly in support of house ownership, we agree that appropriate measures should be adopted to avert unhealthy speculative activities which could lead to a property bubble," its chairman Datuk Seri Abdul Wahid Omar said in a statement yesterday.

Abdul Wahid, who is also the chief executive officer of top lender Malayan Banking Bhd (Maybank), said the move was not expected to dampen or have an adverse impact on the growth of residential property development, nor on the banks' house financing business.

The ABM and its member banks had engaged with Bank Negara on the matter prior to the latter coming out with the ruling.

A banking analyst from a foreign brokerage noted that most banks, particularly the bigger ones, already adopt strict LVR on borrowers taking up a second, and especially third, housing loan, with location also being an important factor.

As such, the analyst agreed with Abdul Wahid that the new rule was not likely to have a big impact on the banks' mortgage business.

"On a third loan, it's already quite hard to get an 80 per cent LVR now," she remarked. For a first loan, banks usually lend up to 90 per cent of the house value, or even up to 100 per cent in some cases.

The country's biggest mortgage players by market share are Public Bank Bhd, CIMB Bank Bhd and Maybank.

Property developer Mah Sing Group Bhd also does not see the new rule hurting overall sentiment of the market significantly as it comprises mainly first-time buyers and upgraders.

Neither does its group managing director Tan Sri Leong Hoy Kum see a property bubble building up as the price increases have been largely those of properties with good concepts by well-known developers and in good locations.

Zeti, in her speech, noted that residential property prices in the country had increased steadily in tandem with economic development and rising household income.

"In the more recent period, however, certain specific locations, particularly in the urban centres, have experienced faster growth, both in house prices and the number of transactions. Supporting this trend has been the increase in financing for multiple-unit purchases by a single borrower. This suggests investment activity that is of a speculative nature," she said.

Property prices in Malaysia rose 5.6 per cent in the first quarter of this year and 4.2 per cent in the second quarter, according to Bank Negara

Read more: New rule to cool property speculation http://www.btimes.com.my/Current_News/BTIMES/articles/morts/Article/#ixzz14Gj5JFYY

READ MORE - New rule to cool property speculation

Sessi Lepak- lepak

Assalamualaikum...

Semalam ( ahad) program lepak2 bersama geng2 lama kt Setiawangsa... Tak ramai yang datang... yang membolehkan kitaorang borak dgn selesa... hahaha...

Terima kasih pada Otai RTC.. Parif sebab aturkan sessi lepak2 ni... syok sgt berborak.. sampai lupa aku nak amik gambar.... terima kasih juga atas kehadiran Sifu Kecik aku.. Wak Ezrin... dan rakan seperjuangan aku Gmie... dan tahniah pada Wan Ej8 sebab berjaya menghadirkan diri... cuma dia balik awal... ada hal keluarga...

Banyak perkara yg dibincangkan... lagi2 setelah kehadiran Wak Ezrin yg agak lewat...

Perkongsian info dr Ezrin dan Pariff.... tentang spekulasi2 terbaru... yang bole aku selidik lepas ni...

Harap.. perjumpaan macam ni bole berlaku dgn lebih kerap...

Wan mesti gumbira sebab dpt 2~3 offer dr Parif yg tak sanggup 'menelan' semua peluang yg dia ada....

Aku sendiri seronok jugak sebab dapat hadiah dari Parif... apa dia?... hahaha... bole datang opis aku.. aku tunjukkan... hahaha...

Perkara utama yg dibincangkan ialah perancangan masa depan.... huhuhu...

Sekian...

p/s: pd korang2 yg tak dpt hadir... kalo ada lg perjumpaan mcm ni... dptlah kiranya luangkan masa... sebab banyak info bole dapat...

READ MORE - Sessi Lepak- lepak